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任意売却

経済的な変化などにより、ローンの返済が困難になってしまった場合、
なるべく早めに不動産会社へ相談しましょう。
滞納し始めてからの経過時間により、提案内容は不利なものになります。
特に、競売の入札時期が決定してしまうと、任意売却に応じてもらえない
場合も多くなります。

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任意売却の流れ

1.まずは相談

ローンの滞納が約1ヶ月になりますと、債権者からの督促があります。2ヶ月目には呼び出しがあり、今後の返済等についての話し合いを求められます。
この時点で、将来的に返済が難しいと予想されるのであれば、まず「任意売却を取り扱っている不動産会社」へ相談してみましょう。

返済状況、残債務の状況等に応じて適切なアドバイスを受けられます。 任意売却は専門性の高い業務ですので、専門的に取り扱っている会社に相談する事が重要です。

2.専任媒介契約

いくつかの会社に相談し、条件等を比較した上で、契約する会社を決めます。
ただし、任意売却の場合、販売価格の最終決定権は債権者にあり、仲介業者の示す販売価格等の諸条件はあくまでも、経験に基づいた参考程度というものです。

また、話し合いの場等で債権者から仲介業者を斡旋されるというケースもありますが、断固として断るべきです。
債権者から斡旋された仲介業者の雇い主は債権者なわけですから、当然、債権者に有利になるように交渉に当たります。
通常の売却と違い、媒介契約は「専任媒介契約」一択となります。この契約が無いと、債権者との交渉ができません。

契約締結後は、仲介会社の指示に従い、債権者からの確認を済ませます。 この後の債権者との連絡・交渉は全て仲介会社が行います。

3.販売活動の開始

債権者・抵当権者から任意売却の許可が下りると、仲介業者は不動産流通機構(レインズ)へ情報を公開し、その旨を各債権者へ通知します。
その後は、通常の不動産売却と同様の広告やインターネット等を使った販売活動を行います。
購入希望者の見学や、内覧会の開催等も、通常の販売と同様に行われます。
近隣のかたなどにも、任意売却である事を知られる事無く、通常の売却活動ができます。

4.売買契約の締結

購入希望者が見つかり、債権者・売主と買主との間で売買に関する諸条件について合意が得られ、購入の申し込みを受けると、売買価格をもとに債権者・抵当権者への返済分配についての交渉が始まります。
この時点で残債務がある場合は、残債務の返済条件などの交渉も同時に行います。

全ての債権者・抵当権者の了承が得られたら、売買契約の締結をします。
このときに引き渡し日などの条件も決定します。
売買契約の締結後は、関係者立ち会いのもと決済となります。

5.残債務の返済

決済後、残債務がある場合は、決められた返済条件での残債務の返済が始まります。
この残債務は、自己破産でもしない限り帳消しにはなりません。

元々の債権者(銀行など)は、債権回収業者へ委託するなどして、債権の回収を行います。
大抵の場合、返済金額は大幅に少なくなりますので、余裕を持った再スタートを切る事ができます。

売却後の生活

返済不能な物件を売却する事が最終目的ではありません。
大切なのは、その後の安定した生活を取り戻す事にあります。

安易に自己破産を選択せず、前向きに返済を続け、任意売却から10年程で新たなマイホームを手に入れる方も大勢います。
悩んだとき、困った時は一人で抱え込んだりせずに、まず専門業者へ相談しましょう。